증여의 사전적 정의는 '증여자가 대가 없이 자신의 재산을 상대방에게 수여하는 계약' 이다. 증여받은 사람은 증여받은 금액에 대해서 증여세를 낼 의무가 있다. [증여 재산 공제] 배우자 6억 자녀(성인) 5천만 + 혼인공제 1억원 자녀(미성년자) 2천만 + 혼인공제 1억원 손자녀 5천만 그 외 친족 1천만 10년 내 증여세를 내지 않고 증여할 수 있다. (한도는 있음) 위 표가 10년 내 세금없이 증여할 수 있는 재산을 보여준다. 가족이나 친족 간에 증여가 일어난 경우, 증여받는 사람 기준으로 직전 10년 내 증여받은 총금액이 일정 금액을 넘지 않는다면 증여 재산 공제 항목에 의해 증여세를 면제해 준다. 증여 재산 공제 한도까지만 증여했을 때 굳이 증여 신고를 해야 할까? 공제 한도 내에서 증여를 했더라도..
질문 갭투를 하게 되었고, A공인중개사에서 매매와 전세 모두 중개해 주었다. 복비는 매매, 전세 각각을 지불해야 하나요? 답변 부동산 공인중개사에서는 매매, 전세 각각 청구를 할 수 있다. 동일한 공인중개사에서 매매/전세 다 계약했을 때 다른 공인중개사와 공동으로 했느냐 단독으로 했느냐에 따라 좀 다르게 처리된다. 단독으로 하면 매매에 대한 중개 비용만 받을 수 있고, 공동으로 하게 되면 전세는 50%만 받을 수도 있다. 법적으로 정해진 건 없고, 통상적 관례에 따른다. (협의하기 나름)
질문 양도세 필요경비 인정되는 내역중에 새 아파트 옵션비 (시스템 에어컨, 중문, 인덕션, 줄눈, 입주 청소) 같은 것들도 인정이 될까요? 답변 시스템 에어컨은 양도세 필요경비로 인정됩니다. 줄눈, 인덕션 같은 것들은 해당이 안됩니다. 정보 필요경비는 크게 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용으로 구성된다. [취득가액] 취득세, 중개수수료, 법무비용 등 [자본적 지출액] 감가상각자산의 내용 연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 발코니 확장이나 방 확장 비용, 방이나 거실로 사용하지 않던 공간을 개조하여 방이나 거실로 확장하는데 사용된 비용은 자본적 지출액에 해당된다. 시스템 에어컨을 설치하는 경우 해당 설치비용은 자본적 지출액으로 본다. 벽걸이 에어컨이나 스탠드형..
질문 세대분리형 아파트 청약 넣어볼까하는데 거주하면서 월세 수익 내기 좋을까요? 환금성도 괜찮을지 궁금합니다. 답변 세대분리형 아파트는 월세 수익을 위한 성격이 강하기 때문에 일반 34평 구조보다는 수요가 적을 것 같습니다. 예를 들면 1층 같은 저층도 수요가 한정적인 것 처럼 세대분리형도 그러지 않을까 합니다. 하지만 거주도 하고 월세 수익도 생각하는 수요는 또 있으니까, 수익률에 따라 수요가 많을수도 있을 수 있다고 생각합니다. 수익률이 얼마나 되느냐가 중요할 것 같습니다. 거주 수요보다는 투자 수요로 더 많이 몰릴 것 같다.
질문 아실, 부동산 지인을 통해 지방의 많은 곳들이 입주 물량이 부족해져 가고 있습니다. (대전, 부산 등) 하지만 인허가 물량을 확인해 보면 지방의 많은 곳들에 인허가 물량이 상당히 많은데요. 인허가 물량을 따져보면 2026, 2027년에도 공급이 많아서 투자하기 어려운 상황처럼 보입니다. 인허가 물량을 투자에 얼마만큼 고려해야 하는지 가늠이 안됩니다. 답변 단순하게 입주 물량(분양)만으로 공급을 판단해서는 안됩니다. 만약 착공 물량이 입주 물량보다 많다면 그 차이만큼의 공급이 더 있다는 것 입니다. 실제 인허가물량의 60% 정도가 착공되지 않는 등 허점이 많아서 주택 인허가물량은 분양물량을 예측하는데 참고만 하는게 좋습니다. 불황일때에는 분양/착공 비율이 상당히 낮고, 호화일때에는 분양/착공 비율이 ..
아파트 인허가 물량이란?
인허가 물량에 대해서 아파트는 인허가 > 착공 > 분양 > 준공 > 입주 순으로 진행된다. 인허가 : 사전 계획을 승인 받는 것 착공 : 실제 아파트 공사를 시작 분양 : 사람들에게 아파트 공급 준공 : 착공이후 사용 승인이 완료된 주택 입주 : 사람들이 아파트에 들어가 사는 것 인허가 물량은 향후 2~3년 뒤 입주할 수 있는 물량이다. 인허가 물량을 살펴보는 이유는 미래의 공급을 확인하기 위함이다. 최근들어(2023년 12월) 공사비 증가로 인해 인허가 신청 건 수도 점점 줄어들고 있다. 아파트 공사비 증가의 핵심 재료는 시멘트 매입 단가이다. 시멘트 단가가 오르면 공사비가 증가되고 공사비가 오르면 아파트 분양가가 오르고 아파트 분양가가 오르면 미분양이 난다. 불황일때는 착공/분양 비율이 상당히 낮고 ..
질문 매도 후 4개월이 지나서 누수가 발생했다고 연락을 받았습니다. 매도한 제가 누수로 인한 수리 비용을 내야 하는 걸까요? 부동산에서는 매도후 6개월까지는 매도인 부담이라고 말합니다. 답변1 매수인보고 알아서 처리하라고 했고, 비용은 못 준다. (5년정도 된 아파트) 매도 당시 전혀 누수가 없었고, 계약서상에 누수 특약을 적지 않았음, 누수 부분은 없다고 체크되어 있음. 실제로 매수인이 매도인으로부터 누수 수리 비용을 받기 위해서는 소송 밖에 없다. 소송할 경우 계약당시부터 하자가 존재했다는 것을 매수인이 증명해야 한다. (증명하기 어려움) 특히나 그 집에 이전에는 누수가 전혀 없었고, 첫 누수인 경우 더욱 더 매수인이 증명해야 함. 일단 현소유주가 누수에 대한 일을 처리하는게 맞다. 답변2 중개한 부..
질문 생활형 숙박시설 부동산을 가지고 있으면 신규 주택 매수 시 2주택으로 잡히나요? 생활형 숙박시설 부동산을 가지고 있지만 주택 매수는 처음이라 생애최초 구매가 가능한가요? 답변 생활형 숙박시설은 주택수에 포함되지 않는다. 그러니 주택을 처음 매수하는 것이라면 생애 최초 구매도 가능하다. 생활형 숙박시설이란? 생활형 숙박시설은 숙박 + 호텔 + 주거형 오피스텔이 합쳐진 부동산으로써 취사시설 및 바닥 난방이 가능하다. 전매 제한이 없다. 주택 수에 포함되지 않는다. 양도세 중과 대상이 아니다. 주택은 아니다보니 전세 대출은 부가능하다. 생활형 숙박시설이 주택수에 포함되지 않으려면 숙박업을 영위해야 한다. 2023년부터 실거주 적발 시 집값의 10%를 이행강제금으로 부과한다.
질문 임대해 줄 때 이사오는 임차인이 사용할 수 있도록 에어컨을 두고 나왔다. 임차인은 작년 겨울에 이사왔고, 올해 여름 처음으로 에어컨을 쓰려고 하니 시원한 바람이 나오지 않았다. 에어컨 기사를 불러 확인해 보니 응축기 누설로 인한 부품교체비 36만원이 발생 이때 임대인이 지원해줘야 하나요? 답변 부동산 중개인 입장 작년 말에 임차인이 이사왔고, 올해 처음으로 에어컨을 사용할 때 문제가 발생한 것이므로 임대인이 부담하는게 맞다고 말씀하신다. 임대인 입장 "그건 임차인이 알아서 해야죠" 라고 말하면 임차인이 기분 나쁠 수 있으니 이러저러하니 반반 부담하면 어떨까요? 라고 말한다. 임차인을 위한 배려로 에어컨을 두고왔는데 이게 부메랑으로 돌아온 케이스
질문 세입자의 전세보증보험 가입 여부를 알 수 있는 방법이 있을까요? 답변 세입자에게 직접 물어보는 것이 가장 간단한 방법 세입자에게 보증보험에 가입했는지 물어보고, 가입했다면 보증보험의 증명서를 제시해 달라고 요청 할 수 있음 임대차계약서에 전세보증보험이 명시되어 있는 경우가 많음. 세입자와의 임대차계약서를 확인하여 보증보험 가입 여부를 파악할 수 있다. 보증보험사에 직접 확인 세입자의 동의를 받아 직접 보증보험사에 전화를 걸어 세입자의 보증보험 가입 여부를 확인 할 수 있다.